🤔 Vendere casa senza agibilità: si può?

Comprare o vendere una casa senza agibilità può sembrare un azzardo, tuttavia non è impossibile e non sempre è sconsigliato. Se ti trovi in questa situazione, ci sono diverse cose che devi sapere  per un acquisto consapevole!

I Punti trattati in questo articolo  

• Cos’è il certificato di agibilità?
• Quando è necessario richiederlo?
• Quali sono gli obblighi del venditore?
• Quanto vale una casa senza agibilità?
• Si può vendere una casa senza agibilità?
• Cosa posso fare se il venditore nasconde l’assenza del certificato?
• In sintesi

Definizione: cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta che un edificio è agibile, cioè conforme alle norme urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie in vigore. Si tratta di un documento fondamentale per l’utilizzo di un edificio a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso.

Secondo l’art. 24 del Testo unico sull’edilizia (D.P.R. n. 380/2001):

“LA SUSSISTENZA DELLE CONDIZIONI DI SICUREZZA, IGIENE, SALUBRITÀ, RISPARMIO ENERGETICO DEGLI EDIFICI E DEGLI IMPIANTI NEGLI STESSI INSTALLATI, VALUTATE SECONDO QUANTO DISPONE LA NORMATIVA VIGENTE, NONCHÉ LA CONFORMITÀ DELL’OPERA AL PROGETTO PRESENTATO E LA SUA AGIBILITÀ SONO ATTESTATI MEDIANTE SEGNALAZIONE CERTIFICATA”

Facciamo un passo indietro per non fare confusione

AGIBILITÀ e ABITABILITÀ, ci sono differenze?

In passato i due termini avevano un significato profondamente diverso. L’abitabilità era riferita ad immobili ad uso residenziale, mentre l’agibilità a tutti gli altri (come un capannone industriale). Nello specifico l’abitabilità richiedeva determinati requisiti di salubrità, igiene ed efficientamento energetico, mentre l’agibilità si soffermava su caratteristiche di stabilità e sicurezza strutturale.

Con il Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001) e successiva sentenza del Tar del Lazio (2012) i due termini hanno perso tale distinzione venendo unificati sotto quello più ampio di abitabilità. Questo per semplificare l’iter burocratico, visto che la prassi amministrativa richiedeva la medesima documentazione per ambedue le certificazioni.

OGGI HANNO LO STESSO SIGNIFICATO

Per ottenere il certificato di agibilità, il proprietario dell’immobile deve presentare una domanda al Comune e allegare tutta la documentazione necessaria, come ad esempio il progetto approvato, le dichiarazioni di conformità e le certificazioni dei lavori eseguiti.

Il Comune, a seguito della richiesta, effettuerà un sopralluogo per verificare che l’edificio soddisfi le condizioni richieste e, in caso positivo, rilascerà il certificato di agibilità.

Se l’edificio non è agibile, il Comune può rilasciare una certificazione di inagibilità, che impedisce l’utilizzo dell’immobile a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso. In questo caso, sarà necessario apportare le modifiche necessarie per rendere l’edificio agibile.

La Legge n.69/2013 ha sostituito il certificato con l’autocertificazione. Il proprietario o costruttore pertanto può presentare al comune l’autocertificazione per certificata agibilità immobile e, una volta effettuate le valutazioni, il comune stesso rilascia il documento di certificazione. Vale la regola del silenzio assenso, ossia, in caso di autocertificazione del certificato di agibilità dell’immobile, dopo 60 giorni, si ritiene accertata l’agibilità della casa, anche in mancanza di altre comunicazioni.

Quando è necessario richiedere il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è un documento fondamentale, come anticipato in precedenza, per l’utilizzo di un edificio a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso. Ma quando è necessario richiedere il certificato di agibilità?

• Quando si acquista o vende un immobile: se stai per comprare o vendere una casa o un locale commerciale, è importante verificare se è già in possesso del certificato di agibilità o se è necessario richiederlo. In caso contrario, potrebbero esserci delle limitazioni all’utilizzo dell’immobile.
• In caso di ristrutturazione di un immobile: se hai intenzione di effettuare lavori di ristrutturazione, è necessario richiedere il certificato di agibilità prima di iniziare i lavori e dopo averli ultimati. In questo modo, potrai verificare che l’edificio sia conforme alle normative urbanistiche e edilizie in vigore.
• Quando si cambia destinazione d’uso di un immobile: se hai intenzione di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio trasformando un magazzino in un appartamento, è necessario richiedere il certificato di agibilità per verificare che l’edificio sia adatto a questo nuovo utilizzo.

Quali sono gli obblighi del venditore?

Se sei un venditore e stai per mettere in vendita un immobile, è importante conoscere gli obblighi che hai nei confronti del certificato di agibilità e del futuro compratore:

• Se l’immobile è già in possesso del certificato di agibilità: in questo caso occorre allegarlo alla documentazione da portare al notaio . Occorre solo verificare che il certificato sia valido e che non sia stato revocato per mancato rispetto delle normative urbanistiche e edilizie in vigore.
• Se l‘immobile non è in possesso del certificato di agibilità: in questo casa, dovrai informare subito il potenziale acquirente. Inoltre, dovrai fornire tutte le informazioni necessarie per ottenere il certificato, come ad esempio il progetto approvato e le certificazioni dei lavori eseguiti.
• Se l’immobile è stato ristrutturato: se hai effettuato lavori di ristrutturazione dell’immobile che stai per mettere in vendita, è necessario richiedere il certificato di agibilità prima di iniziare i lavori e dopo averli ultimati. In questo modo, potrai verificare che l’edificio sia conforme alle normative urbanistiche e edilizie in vigore.

Perché è importante far sapere che la casa non ha l’agibilità?

Essere consapevoli che si sta per acquistare una casa senza agibilità, ma regolare dal punto di vista edilizio, è importante sia per la determinazione del prezzo, che per il preventivo delle spese future. Questo dettaglio non può essere tenuto nascosto dal venditore, ne dall’agente immobiliare che ne è a conoscenza. In caso di mutuo, anche la banca che eroga il prestito dovrà essere informata circa lo stato di agibilità dell’immobile.

DA SAPERE: l’impossibilità da parte del venditore di presentare o ottenere una certificazione di agibilità costituisce una causa per la risoluzione del contratto preliminare. Il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo anche l’eventuale rimborso della caparra.

Quanto vale una casa senza agibilità

Non esistono parametri o imposizioni nella determinazione del prezzo, anche di una casa sprovvista di certificato di agibilità. L’acquirente però deve essere informato in modo trasparente, e deve poter partecipare alla trattativa, soprattutto perché eventuali danni o adeguamenti per il futuro dovranno poi pesare sulle sue tasche.

Il valore di una casa in genere si determina anche in base alla presenza o meno dei requisiti edili, ai costi di eventuali opere di adeguamento, di tecnici, lavori e sanzioni da pagare. Una casa sprovvista di certificato di agibilità non è necessariamente un immobile gravemente compromesso e da ristrutturare. Ma nei casi più gravi, quando occorrono interventi importanti, può essere deprezzata fino al 50%, vale a dire la metà del valore di mercato.

Prima dell’acquisto, in genere si consiglia di raccogliere tutte le documentazioni, facendosi seguire da un tecnico esperto che dovrà valutare e calcolare la portata degli interventi edilizi e burocratici che occorrono per la casa senza agibilità che intendiamo comprare.

VENIAMO AL DUNQUE: 

Si può vendere un’immobile senza agibilità?

SI, non è vietato. Il compratore può quindi decidere di accettare ed acquistare un immobile inagibile, ma deve esserne reso consapevole fin dall’inizio delle attività di trattativa. 

Tornando alla domanda, in Italia non c’è una norma di legge che vieti di vendere un immobile non agibile, cioè privo del relativo certificato. Sembra un paradosso ma in teoria, nulla vieta che si possa vendere una casa inagibile. Sussiste, comunque, il divieto di abitare l’immobile, niente toglie che una persona decida di acquistarlo per eseguire delle opere necessarie a ripristinarne le condizioni minime e necessarie per ottenere successivamente la licenza del Comune.

Il contratto di compravendita deve necessariamente indicare che l’immobile è privo di agibilità. Secondo la giurisprudenza la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Acquisto immobile senza agibilità: cosa possono fare se viene omessa questa informazione?

Nel caso in cui l’acquirente si renda conto dell’assenza di abitabilità soltanto dopo il rogito, perchè il venditore ha nascosto questa informazione o ignaro della situazione, la Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile, che può portare a ripercussioni di rilievo civile e anche di carattere sanzionatorio.

Nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare si concluda senza l’agibilità, l’acquirente può rivalersi nei confronti del venditore mediante:

• richiesta per vie legali del risarcimento del danno, dimostrando e quantificando i danni subiti a causa dell’acquisto di un immobile privo di agibilità;
• scioglimento del contratto di compravendita e il conseguente annullamento degli effetti a esso dovuti. In questo caso, l’immobile torna di proprietà del venditore, a cui spetterà restituire all’acquirente qualsiasi somma già versata in relazione alla compravendita

L’acquirente ha 10 anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. In questo senso, l’acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni. Il tribunale deciderà se sciogliere il contratto oppure se condannare il venditore al risarcimento del danno.

Hai dubbi, domande o perplessità? Fammelo sapere all’indirizzo immobiliarescuderi@gmail.com, sarò felice di risponderti!

IN SINTESI

Cos’è l’agibilità?

L’agibilità è un certificato che attesta che un immobile è conforme alle normative edilizie e può essere utilizzato in sicurezza. 

È legale vendere una casa senza certificato di agibilità?

Non c’è una norma di legge che vieti di vendere un immobile non agibile, cioè privo del relativo certificato. Sembra un paradosso ma in teoria, si può vendere una casa inagibile. Sussiste, comunque, il divieto di abitare l’immobile, fino a quando si eseguano le opere necessarie a ripristinarne le condizioni necessarie per ottenere successivamente la licenza del Comune.

Quali sono i rischi per l’acquirente?

L’acquirente potrebbe dover affrontare costi aggiuntivi per rendere l’immobile conforme e che non possa essere utilizzato come previsto fino all’ottenimento del certificato.

Quali sono i rischi per il venditore?

Il venditore potrebbe dover affrontare una riduzione del prezzo di vendita e la possibilità di future azioni legali da parte dell’acquirente se non dichiara l’assenza del certificato.

È possibile ottenere un mutuo per acquistare una casa senza agibilità?

Molte banche sono riluttanti a concedere mutui per immobili senza certificato di agibilità a causa dei rischi associati.

Il prezzo di vendita è generalmente più basso per case senza agibilità?

Sì, generalmente il prezzo sarà più basso per riflettere i rischi e i potenziali costi aggiuntivi per l’acquirente.

Posso affittare un immobile senza agibilità?

Generalmente no, affittare un immobile senza agibilità è spesso illegale e può esporre il proprietario a sanzioni.