👨🏼‍🏫 A lezione di contratti: quello che devi sapere per non sbagliare!

1️⃣ IL CONTRATTO PIÙ CONOSCIUTO E USATO: IL FAMOSO 4+4

Partiamo subito dicendo che il contratto con durata minima di 4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico è un CONTRATTO LIBERO. Libero sia per quanto riguarda la richiesta del canone, sia per quanto riguarda le clausole da inserire. In questa categoria di contratto i conduttori possono richiedere la residenza nell’appartamento.

Come abbiamo detto è un contratto di lunga durata, infatti sono previsti 8 anni complessivi. Ma se voglio andare via oppure il proprietario ha bisogno di riprendere il possesso dell’alloggio prima della scadenza, come si può fare? Vediamo qui i casi di risoluzione anticipata.

RECESSO DEL CONDUTTORE: sempre per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.

Quali sono i gravi motivi?

1. Quelli imprevedibili al momento della stipula del contratto
2. Sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto
3. Indipendenti dalla volontà del conduttore

RECESSO DEL LOCATORE: il proprietario di casa può dare disdetta entro i primi 4 anni di contratto SOLO ed esclusivamente per i 7 motivi disciplinati dall’ art. 3 comma 1 legge 431/98

OPPURE

alla scadenza degli 8 anni con semplice raccomandata da inviare al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi.

SI PUÒ RISOLVERE IL CONTRATTO PRIMA DEI 4 o 8 ANNI?

Si, se entrambi le parti sono d’accordo in qualsiasi momento tramite una RISOLUZIONE CONSENSUALE. In alternativa, oltre alle modalità sopracitate, il contratto può essere risolto dal locatore per:

1. Mancato pagamento del canone
2. Mancato pagamento delle spese condominiali
3. Aver sublocato l’immobile senza il consenso del proprietario
4. Aver mutato la destinazione d’uso

Riassumendo, perché dovresti scegliere di stipulare un contratto 4+4 residenziale?

• Quando il canone concordato stabilito dalle tabelle comunali del 3+2 non soddisfa il proprietario e si vuole richiedere un importo maggiore
• Quando occorre inserire clausole particolari non previste nel contratto 3+2

2️⃣ IL CONTRATTO A CANONE AGEVOLATO: IL 3+2

 

Come il 4+4 sopra descritto anche il 3+2 è un contratto residenziale, con durata minima di 3 anni + altri 2 anni di rinnovo automatico, ma differenzia nella tipologia: in questo caso stiamo parlando di un CONTRATTO NON LIBERO, pertanto è vincolato. In cosa?

1. Canone. Il canone non è libero ma è stabilito, entro un minimo ed un massimo, dalle tabelle territoriali presenti in “quasi” tutti i Comuni d’Italia
2. Tipologia. Il contratto non può essere redatto liberamente ma si deve usare questo modello D.M.-16.1.17-Allegato-A

È altresì un contratto di lunga durata, infatti sono previsti 5 anni complessivi. Ha una prima durata obbligatoria di 3 anni nella quale non è possibile recedere (se non con accordo consensuale tra le parti). Il primo rinnovo  è obbligatorio per il locatore; solo il conduttore può, motivandone le ragioni, liberarsi dal contratto dando un preavviso di almeno 6 mesi.

DOPO IL PRIMO RINNOVO? Solo trascorsi i 5 anni il contratto può essere disdettato liberamente da una delle due parti, sempre mediamente raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi.

Perché dovresti scegliere di stipulare un contratto 3+2 residenziale? Sicuramente per le agevolazioni, sia per il proprietario che per l’inquilino.

I proprietari degli immobili possono:

• servirsi di un imponibile Irpef ridotto quasi del 67% (rispetto all’85% tradizionale);
• beneficiare di un’imposta di registrazione ridotta al 1,4% e di un’
• beneficiare dell’aliquota agevolata al 10% per un contratto in cedolare secca.

Gli inquilini che, invece, adibiscono l’immobile ad abitazione principale pertanto spostando la residenza, possono usufruire di agevolazioni fiscali contratto affitto 3+2 a fini Irpef per:

• €495,80, se il reddito complessivo non supera €. 15.493,71;
• €247,90, se il reddito complessivo si colloca tra €. 15.493,71 e €. 30.987,41.

3️⃣ IL CONTRATTO TRANSITORIO

Anche in questo caso il contratto transitorio NON È LIBERO, bensì occorre utilizzare questo modello D.M.-16.1.17-Allegato-B

CARATTERISTICHE PRINCIPALI

• DURATA: minimo 1 mese massimo 18 mesi, senza possibilità di rinnovo (salvo casi specifici).
• CANONE: NON è libero nei Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000. In questo caso il canone si calcola in base a dei parametri contenuti negli accordi territoriali. È libero nei Comuni con meno di 10.000 abitanti oppure nei contratti non superiori ai 30 giorni.

Il contratto transitorio non permette la sublocazione dell’immobile.

QUANDO POSSO STIPULARE UN CONTRATTO TRANSITORIO?

Il contratto transitorio può essere stipulato solo se sussistono i validi motivi del conduttore disciplinati dagli accordi locali (per esempio studio, separazione o divorzio,  lavoro, ricerca di impiego) e devono essere dimostrabili, documentati ed allegarli al contratto;

la transitorietà del contratto può essere anche riconducibile a motivi del locatore: transitorietà che deve essere futura, certa e prefissata (come nel caso in cui debba vendere casa ed abbia già stipulato un preliminare).

Se i motivi che inserisco nel contratto non sono reali o non sono disciplinati cosa può succedere? Si potrebbe (qualora sia di interesse dell’inquilino) richiedere ed ottenere (tramite legale) la trasformazione del contratto in 4+4👆🏻

Ma se voglio andare via oppure il proprietario ha bisogno di riprendere il possesso dell’alloggio prima della scadenza? Vediamo qui i casi di risoluzione anticipata.

RECESSO DEL CONDUTTORE: sempre per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.

Quali sono i gravi motivi? Sempre gli stessi.

1. Quelli imprevedibili al momento della stipula del contratto
2. Sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto
3. Indipendenti dalla volontà del conduttore

Posso anche eliminare il riferimento ai gravi motivi data la natura breve del contratto e ridurre, così, il tempo di preavviso nel contratto.

RECESSO DEL LOCATORE:

Un contratto di locazione transitorio può essere soggetto a disdetta anticipata da parte del locatore, con preavviso di almeno 6 mesi o se sussistono valide motivazioni. I motivi che possono portare al recesso anticipato del contratto di affitto prima della sua naturale scadenza sono, per esempio, i seguenti:

• il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o per la sua famiglia;
• l’edificio deve essere ristrutturato;
• il proprietario vuole vendere l’immobile e non ne ha a disposizione altri.

Perché dovresti scegliere di stipulare un contratto transitorio?

Se sei un conduttore che ha bisogno di spostarsi per lavoro oppure un periodo limitato sicuramente è consigliato, sempre che siano spostamenti limitati nel tempo, giustificati e disciplinati. Anche per la facilità maggiore di trovare proposte immobiliari con questa tipologia di affitto rispetto a quello residenziale 4+4 oppure 3+2; se sei il proprietario, lo preferirei per la possibilità di rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi, per conoscere meglio l’inquilino con il quale stipulo il contratto prima di concedergli, magari, un contratto di lunga durata oppure se ho l’intenzione futura di vendere e non voglio vincolarmi per tanti anni.

4️⃣ CONTRATTO TURISTICO

Il contratto turistico è un contratto completamente libero, come nel primo caso già esaminato, e viene utilizzato per soddisfare una finalità, appunto, turistica.

CARATTERISTICHE PRINCIPALI

• DURATA: non ha una durata minima e può essere stipulato per un massimo di 30 anni (le Regioni possono imporre un limite massimo, nel nostro caso della Regione Liguria è a 12 mesi)
• CANONE: è completamente libero 

QUANDO POSSO STIPULARE UN CONTRATTO TURISTICO?

In qualsiasi caso, quando sussiste una finalità turistica

RECESSO DEL CONDUTTORE E LOCATORE: libera, in accordo tra le parti

Perché dovresti scegliere di stipulare un contratto turistico?

Sicuramente per la flessibilità, maggiore del contratto transitorio: essendo un contratto libero si possono inserire clausole che non potrei aggiungere in altri casi e stipulare così un contratto ad hoc in base alle mie esigenze, al canone che desidero. In questo caso, abbiamo maggiore elasticità rispetto ad un 4+4 potendo gestire la durata, stipulando un contratto anche di 1 solo giorno* fino ad un massimo di 30 anni (12 mesi nella nostra Regione).

⚠️ *LOCAZIONE TURISTICA BREVE (con durata inferiore a 30 giorni)

ATTENZIONE: nel caso si intenda locare l’appartamento per un periodo inferiore ai 30 giorni bisogna fare riferimento all’art. 27 della Legge Regionale 32 del 2014 (qui sotto il link del mio precedente articolo in cui spiego le varie casistiche di affitto turistico)

👉🏻https://www.immobiliarescuderi.it/importanti-novita-per-le-locazioni-turistiche/

5️⃣ IL CONTRATTO DI COMODATO 

Il contratto di comodato, disciplinato dall’art. 1803 c.c., è quel contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

CARATTERISTICHE PRINCIPALI

• A TITOLO GRATUITO (di regola)
• PUÒ ESSERE REDATTO PER ISCRITTO oppure VERBALE
• PUÒ ESSERE A TEMPO DETERMINATO O INDETERMINATO

Perché dovresti scegliere di stipulare un comodato?

Principalmente viene consigliato ed è sicuramente il contratto più utilizzato tra parenti stretti, come per esempio tra genitori e figli.

I vantaggi del contratto di comodato d’uso stipulato per un immobile sono:

• La semplicità e la flessibilità: si può fare anche in forma orale, senza necessità di essere registrato;
• I costi da sostenere sono ridotti nel caso di registrazione: all’agenzia delle Entrate €200,00 euro e €16 euro per ogni 4 pagine di contratto o per ogni 100 righe per il costo della marca da bollo.
• Possibilità di usufruire di agevolazioni per il pagamento dell’Imu: il regolamento attualmente in vigore prevede una riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta per le case che vengono date in comodato d’uso a figli o parenti. Da questa agevolazione sono escluse le case che rientrano nelle categorie di lusso o di pregio.

QUALI SONO I RISCHI?

I rischi del comodato d’uso gratuito di un immobile riguardano per lo più il comodante che, in caso di urgenza o imprevisto, è tenuto a restituire l’immobile al legittimo proprietario.

6️⃣ CONTRATTO USO FORESTERIA

Il contratto ad uso foresteria è un accordo tra proprietario e Società di capitali che prende in locazione l’abitazione per i propri dipendenti o collaboratori fuori sede. È un contratto completamente libero, regolato dalle disposizioni previste dal codice civile in materia di locazione, ovvero dall’art. 1571 e seguenti.

USO FORESTERIA. PERCHÈ QUESTO NOME?

Se scrivo “foresteria”, questo termine mi fa pensare all’ospitalità di cui gode un forestiero in cerca di ristoro durante un viaggio. Infatti, nel campo immobiliare, si chiama proprio contratto ad uso foresteria quell’accordo per l’affitto di un’abitazione per un determinato lasso di tempo a soggetti “di passaggio”, per un periodo appunto transitorio. Con questo tipo di locazione, il proprietario dell’immobile non stipula il contratto direttamente con l’inquilino, bensì con una società di capitali (ad esempio una S.r.l., una S.p.a. o una S.c.a.r.l.) che necessita di un’abitazione da destinare all’utilizzo, anche turnario, dei suoi collaboratori e dipendenti, che abbiano bisogno di un alloggio per il tempo necessario allo svolgimento di un determinato progetto lontano dalla loro residenza.

TANTI VANTAGGI SIA PER IL LOCATORE CHE PER IL CONDUTTORE 

Il contratto ad uso foresteria è vantaggioso perché completamente libero e non legato alla famosa legge 431/1998 sulle locazioni abitative:  si può scegliere liberamente le condizioni, la durata, il canone, l’anticipo, se far scadere il contratto o rinnovarlo al suo termine, ecc., con il solo obbligo di indicare l’uso foresteria e di attenersi al limite massimo di 30 anni imposto dal codice civile per la durata massimo del contratto.

VANTAGGI DEL LOCATORE

Oltre alla piena libertà di stabilire le condizioni del contratto, il locatore trae vantaggio dalla natura giuridica della controparte: è molto più semplice verificare la solvibilità di una società di capitali rispetto a un soggetto privato.

Inoltre il rapporto con l’effettivo inquilino è del tutto mediato dalla società conduttrice, che si fa carico di ogni responsabilità che riguardi lo stato dell’immobile e le scadenze di pagamento del canone.

In più il proprietario dell’immobile potrà godere di una riduzione sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef con la deduzione applicata del 5%. C’è sicuramente anche uno SVANTAGGIO, cioè quello di non poter applicare il regime della cedolare secca, spesso preferita da chi ha redditi alti.

VANTAGGI DEL CONDUTTORE

Trovare in tempi brevi un alloggio stabile ai propri dipendenti o collaboratori in una città distante dalla loro residenza non è mai semplice. Grazie alle caratteristiche del contratto ad uso foresteria, la società può stipulare un contratto su misura alle proprie esigenze ed è libera di affidare l’immobile ogni volta ad un dipendente diverso del team di lavoro.

Inoltre la società di capitali che stipula il contratto ad uso foresteria gode di alcuni benefici fiscali previsti dalla legge 388/200 (legge Finanziaria 2001 art.145): tutte le spese di manutenzione dei fabbricati e del canone, sopportate per la messa a disposizione di abitazioni in comuni diversi dalla precedente residenza anagrafica, sono deducibili dal reddito aziendale fino a tre anni dal trasferimento ufficiale del lavoratore.

Riassumendo, perché dovresti scegliere di stipulare un contratto ad uso foresteria?

Sicuramente se hai una Società e devi trovare una sistemazione per i dipendenti, sfruttando anche dei relativi benefici fiscali, è il contratto ideale. 

Se sei il proprietario, d’altro canto, avrai la libertà di stipulare un contratto ad hoc in base alle proprie esigenze ed avere come garanzia una certa sicurezza economica che solo la Società di capitali ti può dare.

7️⃣ CONTRATTO DI POSTO LETTO O PER STUDENTI

Hai deciso di affittare una camera oppure un posto letto di casa tua? Si può? La risposta è SI!

Non c’è un unica soluzione, anzi posso ricorrere a diversi contratti.

Nel caso in cui decidessi di procedere con un affitto parziale d’immobile possiamo scegliere tra le prime tre tipologie di contratto esaminate in precedenza, e quindi:

• Contratto libero di 4 anni + 4
• Contratto a canone concordato di 3 anni + 2
• Contratto transitorio di durata massima di 18 mesi

Per poter affittare una porzione di appartamento in questi casi, occorre allegare una planimetria ed evidenziare la parte di unità che si concede in locazione. Specifico, inoltre, che in fase di registrazione tramite il modello RLI bisogna indicare P che sta per porzione e non I che sta per intero

Oppure possiamo optare per due soluzioni create ad hoc, e nello specifico:

• Contratto per studente universitario fuori sede con durata massima di 36 mesi
• Contratto di posto letto

Contratto per studente universitario fuori sede con durata massima di 36 mesi: questo è secondo me il contratto più richiesto nel caso di affitto di una sola stanza. In questo caso la condizione fondamentale è che l’inquilino sia uno studente iscritto ad un corso universitario o master di specializzazione. Come per il transitorio, se la casa è in una città o comune ad alta tensione abitativa il canone va calcolato tenendo conto dei relativi accordi territoriali. Per la durata in questo caso è prevista un minimo di 6 mesi e massimo 36 mesi, con uguale periodo di rinnovo automatico, prima del quale il proprietario non potrebbe dare disdetta.

Contratto posto letto: diversamente dagli altri contratti è un accordo che esula dalla legge 431/98 e i cui accordi fanno riferimento direttamente agli articoli del codice civile relativi alla locazione (dal 1571 a seguire). Si tratta fondamentalmente di un contratto completamente libero in cui posso valutare la durata, il periodo di rinnovo, le modalità di disdetta e naturalmente decidere il canone. La condizione, però per poter stipulare un contratto di posto letto è che il proprietario di questo immobile abiti nella stessa casa e quindi conceda una stanza in esclusiva, più i servizi in comune; oppure che per lo stesso immobile ci sia per una porzione d’immobile un contratto principale (uno di quelli analizzati sopra) e che quindi una stanza venga poi concessa con contratto posto letto. In sostanza, non è possibile prevedere tanti e solo contratti di posto letto per uno stesso immobile (come fosse un affittacamere in sostanza)”.

Quali sono i contratti più utilizzati e perché?

“I contratti più usati nel caso di una stanza sono quello per studenti universitari, target di inquilini che più facilmente condividono gli spazi e le spese con altri ragazzi e quello transitorio, perché legato proprio all’idea che si tratti di una situazione momentanea. La porzione di immobile, invece, può essere utilizzato per esempio da quel proprietario che si vuole riservare una camera ed escluderla, quindi, dal contratto.

Termina qui questo breve articolo su alcuni dei contratti messi a disposizione nel nostro territorio per soddisfare le diverse tipologie di locazione. Spero sia stato utile,  se volete approfondire  oppure farvi consigliare contattatemi all’indirizzo mail immobiliarescuderi@gmail.com oppure direttamente nei miei canali Social, sarò felice di rispondervi!

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