⛱ Importanti novità per le locazioni turistiche
IMPORTANTE AGGIORNAMENTO:
Il giorno 29/02/2024 è stata introdotta la nuova legge della Regione Liguria n. 1/2024 in materia di strutture turistico-ricettive e di locazioni brevi.
Proviamo a capire insieme come potrebbe cambiare 𝗹𝗮 𝗴𝗲𝘀𝘁𝗶𝗼𝗻𝗲 𝗱𝗲𝗴𝗹𝗶 𝗮𝗳𝗳𝗶𝘁𝘁𝗶 𝗮𝗱 𝘂𝘀𝗼 𝘁𝘂𝗿𝗶𝘀𝘁𝗶𝗰𝗼 per noi agenti immobiliare e per i privati che gestiscono direttamente il proprio appartamento
𝐋𝐎𝐂𝐀𝐙𝐈𝐎𝐍𝐈 𝐁𝐑𝐄𝐕𝐈 𝐞 𝐋𝐎𝐂𝐀𝐙𝐈𝐎𝐍𝐈 𝐓𝐔𝐑𝐈𝐒𝐓𝐈𝐂𝐇𝐄
Lo scorso 29 febbraio 2024 è entrata in vigore la nuova legge che ha superato le disposizioni della precedente n. 32/2014.
Con particolare riguardo al tema dei c.d. AAUT (Appartamenti ammobiliati ad uso turistico) si segnala che :
1. sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a CONTRATTI DI LOCAZIONE PER FINALITÀ TURISTICHE oppure a CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 (questi ultimi sono rappresentati dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online);
2. gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive e il loro utilizzo non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso.
𝑰𝒍 𝒑𝒓𝒆𝒄𝒆𝒅𝒆𝒏𝒕𝒆 𝒂𝒓𝒕. 27 𝒅𝒆𝒍𝒍𝒂 𝑳𝒆𝒈𝒈𝒆 𝒏. 32/2014 𝒅𝒊𝒔𝒑𝒐𝒏𝒆𝒗𝒂 𝒊𝒏𝒗𝒆𝒄𝒆 𝒄𝒉𝒆:
1. sono appartamenti ammobiliati ad uso turistico le unità immobiliari di civile abitazione, date in locazione a turisti, con CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE AVENTI DURATA NON SUPERIORE A TRENTA GIORNI: a) dai proprietari; b) da chiunque ne abbia la disponibilità in base ad un valido titolo di possesso;
2. l’utilizzo delle predette unità immobiliari secondo le modalità previste nella presente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso.
Pertanto, a decorrere dallo scorso 29 febbraio 2024 e in base alla nuova normativa della Regione Liguria, divengono “turistici”, con conseguente insorgenza dell’obbligo di “censire” l’immobile nella banca dati regionale e di ottenere il codice CITRA (che sarà poi sostituito dal codice CIN, quando quest’ultimo sarà effettivamente entrato in vigore) non più solo le unità immobiliari concesse in “locazione breve” (come sopra definite) ma, più in generale, tutte le unità immobiliari ad uso abitativo concesse in locazione per finalità turistiche, anche di durata superiore ai 30 giorni.
L’allargamento della categoria degli AAUT anche alle locazioni di immobili con finalità turistiche di durata superiore ai 30 giorni determinerà, di fatto, l’obbligo di pagamento dell’imposta di soggiorno anche per queste ultime tipologie di locazioni che, fino ad ora, erano escluse da detta imposta in quanto non appartenenti alla categoria degli AAUT.
QUALI NUOVI OBBLIGHI ABBIAMO NELLE LOCAZIONI TURISTICHE?
– Obbligo di esporre il CIN (Codice Identificativo Nazionale), che sostituirà il vecchio CITRA
– installazione di rilevatore di gas combustibili e del monossido di carbonio
– presenza di un estintore ogni 200 metri quadri (uno per piano)
– SCIA per chi gestisce in forma imprenditoriale la locazione.
Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN”
QUINDI, AD OGGI, NON È ANCORA IN VIGORE
Facciamo un passo indietro. Cosa sono le LOCAZIONI BREVI?
Art. 4, co. 1 – D.L. n. 50/17 – Locazioni brevi
Sono “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che possono prevedere, oltre alla locazione, anche la prestazione dei servizi di:
– fornitura di biancheria e di
– pulizia dei locali.
Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line”. Ovviamente dobbiamo essere certi che si tratti di immobili ad uso abitativo con categoria catastale da A1 ad A11 (con esclusione di A10), stipulati tra persone fisiche, che non superino i 30 giorni nel corso dell’anno (il termine dei 30 giorni deve essere naturalmente considerato in relazione ad ogni singolo contratto).
Quando sorge la presunzione di imprenditorialità nell’ambito dell’affitto breve?
Art. 1, co. 595 Legge n. 178/20
“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta locati per un periodo massimo di 30 giorni. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”Pertanto, la gestione di oltre 4 appartamenti posti in locazione breve per periodo di imposta (anno solare) comporta l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale (ai fini della presunzione di imprenditorialità, quindi, rileva soltanto la concessione in locazione breve e non la locazione turistica di durata superiore a 30 giorni).
QUESTO IN DEFINITIVA COME CAMBIA LA LOCAZIONE TURISTICA CON L’INTRODUZIONE DELLA NUOVA LEGGE, ma siamo certi seguiranno delle modifiche/integrazioni soprattutto per quanto riguarda la gestione sopra ai 30 giorni ( occorrerà pagare l’imposta di soggiorno? occorrerà installare gli estintori ed i rilevatori di gas? quali adempimenti occorrerà fare/non fare ?).
VI TERREMO AGGIORNATI!
NORMATIVA PRIMA DELLA NUOVA LEGGE della Regione Liguria n. 1/2024 in materia di strutture turistico-ricettive e di locazioni brevi,
Il 20/05/2021 entra in vigore la LEGGE REGIONALE 03 MAGGIO 2021, N. 8
Modifiche alla legge regionale 12 novembre 2014, n. 32 (Testo unico in materia di strutture turistico-ricettive e norme in materia di imprese turistiche).
il nuovo intervento è finalizzato, in particolare, a dare risposta a due esigenze sopravvenute: l’una per interventi legislativi nazionali (gli emendamenti fanno si che la normativa regionale si allinei a quella nazionale) e l’altra per la necessità di potenziare il contrasto all’abusivismo attraverso una novellata disciplina sanzionatoria
Le principali modifiche sono:
- la modifica che recepisce quanto disposto dalla Legge di Bilancio 178/2020 che introduce il concetto di “presunzione di impresa” per coloro che destinano più di 4 appartamenti, su tutto il territorio nazionale, alla locazione ad uso turistico, i quali dovranno pertanto aprire una propria posizione imprenditoriale con le evidenti ricadute anche ai fini dell’imposizione fiscale, per esempio non potranno più usufruire della cedolare secca. A seguito di tale modifica sarà eliminato il comma 3 dell’art. 1 ed il comma 1 dell’art. 27 comma che indicava in numero di 3 unità nello stesso Comune la possibilità di locazione ad uso turistico senza che la stessa fosse considerata attività imprenditoriale se tali immobili fossero stati gestiti da un’agenzia immobiliare con mandato a titolo oneroso.
- Altra modifica importante quella per la registrazione degli appartamenti ad uso turistico sul portale della regione Liguria. Dovranno procedere alla comunicazione di locazione di AAUT solo le strutture che intendono fare contratti per la durata massima di 30 giorni in quanto definite “locazioni brevi”, per i quali restano in vigore anche tutti gli adempimenti stabiliti dalla legge, comunicazioni pubblica sicurezza, e prossimamente anche l’invio dati ISTAT. Quest’ultimo adempimento anche se già previsto, sarà operativo ed entrerà in vigore appena il gestionale regionale sarà modificato e permetterà l’invio dei dati. Chi invece intende locare l’appartamento solo ed esclusivamente per durate superiori a 30 gioni non avrà più l’obbligo di dover adempiere alla registrazione CO_AAUT sul portale della Regione Liguria, e così come già previsto per tutti i contratti che vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate, gli altri adempimenti saranno assolti automaticamente con l’avvenuta registrazione. Resta ancora da chiarire se ai fini della riscossione dell’Imposta di soggiorno le locazioni sopra i 30 giorni siano soggette o meno a tale imposizione.
POSSIBILI CASISTICHE CHE SI POSSONO PRESENTARE:
– 1° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sempre ed esclusivamente per periodi superiori ai 30 giorni. Il locatore non è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014. Analogamente non dovrà comunicare i movimenti dei turisti ai fini ISTAT. Non è tenuto alla comunicazione ai fini di pubblica sicurezza essendo il contratto soggetto a registrazione. Nel caso in cui gli appartamenti siano già stati oggetto di comunicazione di locazione e risultino registrati nella banca dati regionale potranno essere cessati;
– 2° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sempre ed esclusivamente per periodi non superiori ai 30 giorni. Chiaramente il locatore è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014. E’ tenuto inoltre a comunicare i movimenti dei turisti ai fini ISTAT e a comunicare i dati ai fini di pubblica sicurezza.
– 3° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sia per periodi superiori a 30 giorni sia per periodi inferiori. In tale caso il locatore è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014. Dovrà comunicare i movimenti dei turisti ai fini ISTAT esclusivamente per i periodi di locazione di durata non superiore a 30 giorni e, sempre per tali contratti, dovrà comunicare i dati ai fini di pubblica sicurezza.
Sono state inserite anche consistenti sanzioni in materia di abusivismo.
Qui in allegato trovate la Legge Regionale del 03 maggio 2021 e la circolare con la modifica della Legge Regionale
l_r_8_2021
circolare_modifica_legge_regionale
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